JAKARTA - Lonjakan suku bunga acuan Bank Indonesia atau BI rate yang mencapai angka 5,25 persen pada Mei 2026 rupanya tidak serta-merta membawa efek langsung pada suku bunga Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
Berdasarkan data pemeriksaan pasar, pergerakan suku bunga pada sektor perbankan saat ini lebih banyak dipengaruhi oleh berbagai macam aspek bisnis internal, sehingga jalurnya tidak selalu beriringan dengan kebijakan moneter dari pusat.
Penetapan suku bunga kredit oleh pihak perbankan saat ini menimbang banyak poin krusial, mulai dari ongkos dana, sasaran margin laba, situasi likuiditas, hingga tingkat kompetisi pasar KPR yang kian ketat.
Kondisi ini memicu peningkatan BI rate belum pasti langsung disambut dengan kenaikan bunga KPR secara tajam dalam waktu dekat.
“Ketika suku bunga meningkat, konsumen umumnya tidak langsung membatalkan rencana membeli rumah. Mereka cenderung memperpanjang fase pertimbangan dan menjadi lebih selektif dalam menentukan pilihan hunian,” ujar Firman Pamungkas.
Gejala unik lainnya memperlihatkan adanya keterpisahan rute atau decoupling antara pergerakan BI rate dengan Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) pada sektor industri perbankan.
Sebagai ilustrasi pada akhir 2024, kendati Bank Indonesia sempat menurunkan suku bunga acuan, rata-rata SBDK di lima bank penyalur KPR terbesar malah memperlihatkan arah yang menanjak.
Meski dinamika suku bunga terus berganti, sektor properti dinilai tetap mempunyai daya tahan yang kuat, di mana angka permintaan tempat tinggal sepanjang 2024 masih tercatat tumbuh positif walau bunga kredit perlahan naik.
Namun demikian, naik turunnya suku bunga ini tetap memberi imbas pada tindakan awal para calon pembeli, yang nampak dari berkurangnya aktivitas pada laman simulasi KPR sewaktu SBDK mulai menanjak.
Sampai detik ini, permintaan pasar masih didominasi oleh kelompok hunian dengan kisaran harga Rp1 miliar hingga Rp3 miliar, yang sebagian besar peminatnya datang dari kelompok keluarga muda dan warga urban.
Kelompok masyarakat ini mempunyai keperluan tempat tinggal yang riil dan amat bergantung pada bantuan fasilitas pembiayaan KPR dalam menjalankan proses transaksinya.
Permintaan paling tinggi saat ini dipicu oleh segmen menengah dengan profil finansial yang lebih mapan, yang diperkirakan akan terus menjadi penggerak paling utama dalam industri properti di tanah air.
“Berdasarkan pola historis, dampak kenaikan BI rate terhadap penyaluran KPR biasanya tidak terjadi secara instan. Pengaruhnya kemungkinan baru akan terasa lebih nyata pada akhir 2026 hingga awal 2027,” ungkap Marisa Jaya.
Secara menyeluruh, pasar properti diproyeksikan tetap mempunyai basis permintaan yang kokoh untuk jangka pendek, namun laju ekonomi dan suku bunga akan tetap menjadi faktor penentu kecepatan konsumen dalam mengambil keputusan.
